Münchner Immobilien wechselten 2025 häufiger den Eigentümer als zuvor wieder. Der Käufer sollte energetische Verpflichtungen bereits während der Ankaufprüfung erfassen. Das seit Juli 2026 umbenannte Gesetz regelt Heizungen anders. Alte Kessel dürfen nicht mehr ausschließlich wegen ihres Alters beanstandet werden. Dämmdefizite an Geschossdecken oder Rohrleitungen bleiben dagegen rechtlich bedeutsam weiterhin. Bei bestimmten Häusern beginnt nach Eigentumsübergang eine zweijährige Umsetzungsfrist möglicherweise. Eine fundierte Analyse verhindert unerwartete Ausgaben nach dem Immobilienerwerb wirksam.
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Heizungsalter allein begründet künftig keinen gesetzlichen Austauschzwang mehr
Seit dem Wegfall der früheren §§ 71 bis 73 GModG gelten für Heizungen mehrere frühere Pflichten nicht mehr. Der Einbau einer neuen Anlage setzt keine allgemeine Nutzung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie oder Abwärme voraus. Ebenso wurde die Regelung aufgehoben, nach der Konstanttemperaturkessel nach dreißig Jahren nicht mehr betrieben werden durften. Das frühere Verbot fossiler Heizsysteme ab 2045 entfällt ebenfalls. Betreiber müssen jedoch weiterhin die technischen und immissionsschutzrechtlichen Vorgaben, insbesondere nach der 1. BImSchV, einhalten.
Fehlender Mindestwärmeschutz löst Dämmmaßnahmen an obersten Geschossdecken weiterhin aus
Die unveränderten Nachrüstpflichten des GModG gelten weiterhin für energetisch unzureichende Bauteile und technische Anlagen. Eine oberste Geschossdecke muss verbessert werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz bietet und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht wirksam gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Leitungsverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Bestandsobjekts spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Sonderregelung betrifft Gebäude mit maximal zwei Wohnungen beim Eigentümerwechsel
Bei einem nach dem Stichtag erstmals übertragenen Ein- oder Zweifamilienhaus ist die Vorgeschichte des Verkäufers entscheidend. Bewohnte er am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung, gehen unerledigte Nachrüstpflichten auf den ersten Erwerber über. Dieser hat für die Ausführung zwei Jahre Zeit. Die gesetzliche Frist startet erst, wenn seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgt ist. Übergabe und Kaufpreis bleiben, bewirken jedoch keinen Fristbeginn. Spätere Verkäufe wiederholen die Frist nicht erneut.
Dämmung entfällt bei fehlender Amortisation durch Energieeinsparungen im Eigenheim
Selbstnutzer eines Wohnhauses mit maximal zwei Wohnungen können von der Dämmverpflichtung befreit sein, wenn die Maßnahme keine angemessene wirtschaftliche Rendite erwarten lässt. § 35 Absatz 4 GModG verlangt keine behördliche Einzelfallentscheidung, weil die Ausnahme direkt aus dem Gesetz folgt. Dennoch ist eine sorgfältige Prüfung notwendig. Der Eigentümer muss im Streitfall darlegen können, dass Investitionskosten, Finanzierung, Energiepreisannahmen und mögliche Einsparungen keine ausreichende Amortisation innerhalb eines angemessenen Zeitraums ergeben.
Vor dem Kauf sollten energetische Pflichten sorgfältig geprüft werden
Eigentümer müssen energetische Vorgaben beachten, um behördliche Sanktionen zu vermeiden. Bei Pflichtverstößen sind Geldbußen bis zu 50.000 Euro möglich. Eine mangelhafte Dachdämmung kann ebenso relevant sein wie ungedämmte Rohrleitungen. Werden Bauteile verändert, müssen die jeweils geltenden technischen Anforderungen erfüllt werden. Förderungen können entfallen, wenn Maßnahmen von den Bewilligungsvorgaben abweichen. Vor dem Kauf liefert eine Bestandsaufnahme wichtige Informationen zum Sanierungszustand. Sie unterstützt Käufer bei der Bewertung von Kosten, Fristen und Fördermitteln.
Mehrere Heiztechnologien können nach § 42 GModG kombiniert werden
§ 42 GModG eröffnet beim freiwilligen Ersatz einer Heizungsanlage mehrere zulässige Wege zur Wärmeerzeugung. In Betracht kommen Wärmepumpen, Biomasseheizungen und die Nutzung eines Wärmenetzes. Auch hybride Anlagen, die zwei oder mehr Wärmequellen verbinden, entsprechen der vorgesehenen Flexibilität. Die geeignete Konzeption ergibt sich nicht allein aus der Technik, sondern aus einer Gesamtbetrachtung. Dabei sind Energiebedarf, Gebäudestruktur, Anschlussbedingungen, Investitionsrahmen, laufende Aufwendungen und die langfristige Verfügbarkeit der jeweiligen Energiequelle sorgfältig und systematisch zu bewerten.
Flüssiggasheizungen unterliegen ab 2029 gestaffelten Klimawärmevorgaben im bestehenden Gebäudebestand
Die Pflicht zur schrittweisen Dekarbonisierung betrifft nur neue Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen in bereits errichteten Gebäuden. Maßgeblich ist der Einbau nach dem 29. Juli 2026. Ab 2029 müssen zehn Prozent der Wärme klimaneutral erzeugt werden. Es folgen fünfzehn Prozent ab 2030, dreißig Prozent ab 2035 sowie sechzig Prozent ab 2040. Anlagen, die schon vorhanden sind, unterliegen keiner dieser Quoten. Ihr Status bleibt bei jedem Eigentümerwechsel erhalten. Für 2045 fordert §42a GModG.
Außenwände dürfen nach Sanierung maximal 0,24 W/(m²K) erreichen
Für Bestandswohngebäude ordnet das GModG keine Sanierung ohne konkreten Anlass an. Energetische Standards müssen erst berücksichtigt werden, wenn der Eigentümer einzelne Bauteile baulich verändert. Solche Maßnahmen sind etwa ein Fenstertausch, die Dämmung der Fassade oder eine Dacherneuerung. Die Anlage 7 legt hierfür flächenbezogene Höchstwerte fest. An Außenwänden gilt ein U Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Keine Verpflichtung entsteht, wenn die bearbeitete Teilfläche nicht mehr als zehn Prozent der gesamten Bauteilfläche ausmacht.
Aktuelle Fundstellen sind bei Immobilienunterlagen besonders sorgfältig zu prüfen
Die Neufassung des Gesetzes führt dazu, dass bekannte Zitate aus dem GEG teilweise nicht mehr stimmen. Insbesondere wurden § 47 in § 35, § 48 in § 36 und § 51 in § 39 GModG überführt. Bei Unterlagen mit älterem Erstellungsdatum sollte deshalb geprüft werden, ob die angegebene Norm noch existiert oder lediglich unter neuer Nummer weitergeführt wird. Dies ist für Kaufentscheidungen, Förderanträge und die Bewertung von Sanierungspflichten wesentlich heute.
Wer in München ein älteres Wohnhaus erwirbt, muss einen vorhandenen Heizkessel nicht automatisch ersetzen, nur weil er eine bestimmte Betriebsdauer erreicht hat. Diese Änderung senkt den unmittelbaren Modernisierungsdruck. Sie befreit jedoch nicht von anderen energetischen Vorgaben. Zu prüfen sind die Dämmqualität der obersten Decke, der Zustand des Dachs und die Isolierung zugänglicher Rohrleitungen. Fristen und Brennstoffanforderungen verdienen Beachtung. Heid Energieberatung München erstellt eine Einschätzung zu Pflichten, Kosten sowie Förderwegen.
